하나오피스리츠 공모주 완전 가이드 기초자산·청약일정·배당·투자전략 총정리

IPO GUIDE

KOSPI 공모주 · 하나오피스리츠 · 청약 2026.03.31~04.01 · 상장 2026.04.17

 

 

 

IPO · 코스피 공모주 · 청약 D-10

하나오피스리츠
공모주 완전 가이드 "강남 빌딩 내가 주인이 되는 방법"

"리츠의 정답은 오피스입니다 — 강남 테헤란로 핵심 자산으로
10년 평균 연 7.5% 배당을 목표로 합니다"
— 민관식 하나자산신탁 대표이사, IPO 기자간담회

하나금융그룹 첫 번째 공모 상장 리츠 공모가 5,000원 · 총 공모 1,260억원 10년 평균 배당 목표 연 7.5% 청약 3/31~4/1 · 상장 4/17 주관사 하나증권 · 한국투자증권

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하나오피스리츠

KOSPI · 2026 · REITs IPO

강남 테헤란로 핵심자산 5,000원 · 예상 시총 1,529억원

 

🏦 하나금융그룹 최초 공모 상장 리츠 — 청약 3월 31일 시작! 하나증권 / 한국투자증권 상장 4월 17일 코스피 수요예측 3/23~24 완료 · 공모가 5,000원 확정

Section 01공모 기본 정보 한눈에 보기

종목명	하나오피스리츠 (하나오피스위탁관리부동산투자회사)
상장 시장	코스피 (유가증권시장)
공모가	5,000원 (자산가치 대비 약 13% 할인)
공모 규모	총 1,260억원 (공모주식 수 2,520만 주)
일반 배정	440억원 (기관 820억원 / 일반 440억원)
예상 시가총액	1,529억원
수요예측	2026년 3월 23일~24일 (기관투자자 대상)
일반 청약	2026년 3월 31일(월) ~ 4월 1일(화)
상장 예정일	2026년 4월 17일(금) — 코스피
공동대표주관사	하나증권 · 한국투자증권
자산관리회사	하나자산신탁 (리츠 자산 4조 2,000억원, 28개 리츠 운용)
기초자산	하나금융그룹 강남사옥 + 태광타워 (총 운용자산 5,000억원대)
배당 목표	첫 기 연환산 ~8% / 5년 평균 6.5% / 10년 평균 7.5%
그룹 공동투자	하나금융그룹 약 300억원 공동 출자 (책임 운용 구조)
리츠 유형	위탁관리 부동산투자회사 (오피스 전문 리츠)

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하나금융그룹의 첫 공모 상장 리츠란?
하나오피스리츠는 자산운용을 하나자산신탁, 판매를 하나증권, 담보대출을 하나은행이 담당하는 그룹 원스톱 구조입니다. 하나금융그룹이 직접 약 300억원을 공동 출자해 책임 운용 의지를 밝혔습니다. 그룹 계열사가 강남사옥의 약 75%를 직접 임차해 사용하기 때문에 공실 리스크가 구조적으로 낮다는 점이 다른 오피스 리츠와의 결정적 차이입니다.

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Section 02공모 일정 타임라인 — 지금 어느 단계인가?

✦ IPO Schedule · 공모 일정 타임라인

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2026.02.25

증권신고서
효력 발생

금융위원회
공모 개시 확정

✅

2026.03.20

IPO
기자간담회

여의도 페어몬트
자산 공개 발표

✅

3/23~24

기관 수요예측
완료

IB업계 기관
수요 양호 관측

🔴

3/31~4/1

일반 청약
D-10

하나증권
한국투자증권

UPCOMING

📅

2026.04.17

코스피
상장일

유가증권시장
거래 개시

⏰

오늘(3월 21일) 기준 D-10 — 청약 준비 체크리스트
일반 청약은 3월 31일(월)~4월 1일(화) 단 이틀입니다. 하나증권 또는 한국투자증권 계좌가 없다면 지금 바로 개설하세요. 중복 청약은 불가하므로 두 곳 중 한 곳만 선택해야 합니다. 청약 증거금은 청약 신청금액의 50%이며, 배정 결과에 따라 미배정분은 환불됩니다.

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Section 03기초자산 분석 — 강남 테헤란로의 두 빌딩

 

하나금융그룹 강남사옥

서울 강남구 테헤란로 · 강남역 도보 3분

자산 1

하나자산신탁·하나캐피탈·하나저축은행 등 그룹 계열사 앵커 임차

강남역과 역삼역 사이의 테헤란로 핵심 업무권역에 위치합니다. 하나금융그룹 계열사가 약 75%를 직접 임차하고 있어 공실 리스크가 구조적으로 극히 낮습니다. 그룹 사옥인 만큼 임차인이 이탈할 가능성이 매우 제한적이며, 이는 안정적인 임대 수익의 핵심 근거입니다. 강남 오피스 시장의 평균 공실률은 약 2%대로 서울 평균과 자연공실률(약 5%) 모두를 크게 밑돌고 있습니다.

🔵 핵심 — 그룹 계열사 앵커 임차로 공실 리스크 최소화

 

태광타워

서울 강남구 테헤란로 · 역삼역 도보 3분

자산 2

태광개발·태광에셋·AMPM 등 태광개발 계열사 앵커 임차

역삼역 근처 테헤란로에 위치한 오피스 빌딩으로, 태광개발 계열사들이 앵커 임차인으로 입주해 있습니다. 매입 이후 임대료가 약 65% 상승하고 건물 가치가 약 18% 증가했습니다. 금리 고점 시기에 매입한 덕분에 이후 금리 하락 효과까지 누렸고, 이를 반영하면 공모가 5,000원은 현 자산가치 대비 약 13% 할인된 수준으로 평가됩니다. 약 500억원 규모의 미실현 가치 상승분이 이미 내재되어 있습니다.

🟡 핵심 — 금리 고점 매입 + 임대료 65% 상승, 500억원 가치 선반영

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강남업무지구(GBD)가 왜 중요한가?
젠스타메이트 리서치센터의 2026년 상반기 투자자 서베이에 따르면 GBD 선호도가 73%로 여의도(54%), 도심(39%)을 크게 앞섭니다. GBD의 10년 평균 임대료는 연 6% 이상, 자산가치는 연 7% 이상 성장해 왔습니다. 테헤란로 프라임 오피스 임대료는 3.3㎡당 10만원을 넘어 올해 사상 최고치를 기록할 가능성이 제기되고 있습니다.

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Section 04배당 수익률 비교 — 예·적금·국채 대비 얼마나 유리한가?

📊 하나오피스리츠 배당 목표 vs 주요 금융상품 수익률 비교

하나오피스 10년

 

7.5% ★

하나오피스 5년

 

6.5%

하나오피스 첫 기

 

~8.0%

시중 적금 평균

 

4.1%

국고채 10년물

 

3.6%

시중은행 예금

 

3.0%

★ 목표 배당 기준 | 시중금리는 2026년 3월 현재 기준 | 리츠 배당은 운용 성과에 따라 변동될 수 있습니다 | 예금자보호 미적용

💡

배당 소득 저율 분리과세 혜택 추진
2026년 1월 정부는 관계부처 합동 발표를 통해 상장 리츠 배당소득에 대한 저율 분리과세 추진 계획을 공식화했습니다. 현행 금융소득 2,000만원 초과 시 종합과세(최고 약 50%)가 적용되지만, 제도 개선 시 고액 자산가도 리츠 배당을 낮은 세율로 수령할 수 있게 됩니다. 하나오피스리츠는 이 제도 개선의 직접적 수혜를 받을 상장 리츠입니다.

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Section 05투자 구조 & 운용 체계

역할	담당 주체	내용	비고
자산관리(AMC)	하나자산신탁	리츠 운용 전담팀 7인 · 리츠 자산 4.2조원 · 28개 운용	핵심
주관 판매	하나증권 · 한국투자증권	공모 및 상장 후 유통 주관	주관사
담보대출	하나은행	자산 담보대출 제공	금융
그룹 공동투자	하나금융그룹	약 300억원 직접 공동 출자 — 책임 경영	책임투자
앵커 임차인 1	하나금융그룹 계열사	강남사옥 약 75% 임차 사용	안정성
앵커 임차인 2	태광개발 계열사	태광타워 전용 임차	안정성
전체 그룹 비중	하나금융그룹	전체 자산 기준 약 50% 그룹 임차	핵심

"단순한 배당 수익을 넘어 자산 가치 상승의 결실을 손님과 함께 나누며 대한민국 최고 상장 리츠로 도약하겠다."
— 민관식 하나자산신탁 대표이사, 2026년 3월 IPO 기자간담회

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Section 06투자 매력 vs 위험 요인 — 냉정한 분석

✅ 투자 매력 포인트

• 그룹 앵커 임차 구조: 하나금융 계열사가 강남사옥 75% 임차 — 공실 리스크 구조적으로 매우 낮음
• 자산가치 대비 13% 할인: 공모가 5,000원은 현재 감정평가 기준 대비 약 13% 낮은 수준
• 예·적금 대비 2배 배당: 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5% 목표 — 예금 3%, 적금 4.1% 대비 압도적
• 강남 테헤란로 핵심 입지: 서울에서 공실률이 가장 낮은(2%대) 프라임 오피스 권역
• 임대료 상승 여력: 매입 후 이미 65% 상승, 향후 3.3㎡당 10만원 돌파 전망
• 배당 소득 저율 분리과세: 정부 정책 지원으로 세후 수익률 추가 개선 기대
• 하나금융 300억 공동투자: 그룹이 직접 돈 넣은 리츠 = 운용 책임감 강화

⚠️ 투자 위험 요인

• 배당은 목표일 뿐 확정 아님: 임대 수익 및 공실 발생 시 배당 감소 가능
• 금리 상승 리스크: 금리 재상승 시 리츠 전반의 조달 비용 증가, 주가 하방 압력
• 상장 리츠 할인 현상: 기존 상장 리츠 다수가 5,000원 이하 거래 중 — 상장 후 주가 하락 가능성
• 자산 집중 위험: 두 개 자산만 편입 — 한 자산에 문제 발생 시 타격 집중
• 유동성 리스크: 시총 약 1,529억원 소형 종목 — 거래량 부족 시 매도 어려움
• 세제 혜택 불확실성: 저율 분리과세는 아직 추진 단계, 법안 통과 여부 미확정
• 예금자 보호 미적용: 주식형 금융상품으로 원금 손실 위험 존재

⚠️

리츠 공모주 특성 이해 필수 — 일반 공모주와 다릅니다
일반 공모주는 "상장 직후 단기 차익"을 노리는 투자입니다. 하지만 리츠 공모주는 장기 보유하며 배당을 받는 인컴 투자 상품입니다. 최근 물류·리테일·호텔 리츠는 공모가(5,000원) 이하에서 거래되는 사례가 많습니다. 단기 차익 목적보다는 연 6~8% 배당을 5~10년 이상 수령할 계획인 투자자에게 적합합니다. 저는 금융 전문가가 아니므로 최종 투자 결정 전 반드시 증권신고서와 전문가 의견을 확인하세요.

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Section 07핵심 투자 지표 요약

공모가

5,000원

자산가치 대비 13% 할인

10년 배당 목표

7.5%

예금 3%의 2.5배

강남 공실률

~2%

자연공실률(5%) 대비 낮음

총 공모 규모

1,260억

일반 배정 440억원

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Section 08청약 방법 완전 가이드 — 4단계로 끝내기

📋 청약 STEP GUIDE 하나오피스리츠 공모주 청약 4단계

청약 기간은 3월 31일(월) ~ 4월 1일(화), 단 이틀입니다. 중복 청약 금지이므로 하나증권 또는 한국투자증권 중 한 곳만 선택해야 합니다.

01

계좌 개설

하나증권 또는 한국투자증권 계좌 미리 개설. 앱 설치 후 비대면 개설 가능

02

증거금 준비

청약금액의 50%를 증거금으로 납입. 예: 100만원치 청약 → 50만원 납입

03

청약 신청

3/31~4/1 앱·HTS·영업점에서 청약. 균등+비례 동시 신청 가능

04

배정 & 환불

미배정분 증거금 환불. 4월 17일 코스피 상장 후 거래 시작

💰

균등 배정 vs 비례 배정 — 어떻게 다른가?
균등 배정은 최소 청약 단위만 넣어도 다른 청약자와 동일하게 배정받는 방식입니다. 소액 투자자에게 유리합니다. 비례 배정은 청약 금액에 비례해 주식을 배정받는 방식으로 큰 금액을 넣을수록 유리합니다. 일반적으로 총 배정 물량의 50%씩 나눕니다. 자금이 적다면 균등 배정을, 목돈이 있다면 비례 배정에 집중하는 전략도 고려해볼 수 있습니다.

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Section 09시장 환경 — 왜 지금 오피스 리츠인가?

리츠 시장 온도 차 — 오피스만 뜨겁다

2026년 리츠 시장에서 자산별 온도 차가 극명하게 나타나고 있습니다. 물류센터 리츠는 공실 급증, 리테일 리츠는 홈플러스 사태, 호텔 리츠는 팬데믹 여파로 주가가 공모가(5,000원) 이하로 떨어진 곳이 많습니다. 반면 오피스 리츠는 낮은 공실률과 꾸준한 임대료 상승 덕분에 상대적으로 견조한 흐름을 유지하고 있습니다.

주식 시장이 출렁이는 변동성 장세에서도 KRX 부동산리츠인프라 지수, KRX 리츠TOP10 지수, KRX 프라임 오피스 리츠 지수 모두 1%대 하락에 그치며 배당이라는 확실한 하방 경직성을 보여줬습니다. 기존 배당주인 금융지주 주가가 이미 많이 오른 상황에서 리츠가 대체 배당 자산으로 주목받고 있습니다. 상장 리츠 합산 시가총액은 2026년 2월 말 사상 처음으로 10조원을 돌파했습니다.

📈

하나오피스리츠 vs 기존 오피스 리츠 비교
2025년 7월 상장한 대신밸류리츠의 5년 평균 배당률이 5.8%인 반면, 하나오피스리츠는 6.5%를 목표로 제시해 기존 오피스 리츠 대비 10% 이상 높은 배당 매력을 갖고 있다는 것이 운용사 측 설명입니다. 하나자산신탁 운용팀의 과거 오피스 운용 평균 내부수익률(IRR)은 약 40% 수준으로 알려져 있습니다.

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종합 총평 · FINAL VERDICT

변동성 시대의 배당 피난처
— 강남 빌딩을 5,000원에 사는
현실적인 방법

★★★★

하나오피스리츠는 단순한 공모주가 아닙니다. 강남 테헤란로 핵심 오피스 2개를 기초자산으로 하나금융그룹이 300억원을 직접 공동 투자한 책임 경영 리츠입니다. 그룹 계열사 앵커 임차 구조로 공실 리스크가 낮고, 자산가치 대비 13% 할인 발행이라는 안전 마진도 확보했습니다. 예금의 2배가 넘는 배당 목표(10년 평균 7.5%)와 정부의 세제 지원 가능성까지 더해져 장기 인컴 투자자에게 매력적인 선택지입니다. 단, 주가 상장 후 단기 차익 목적이라면 기존 리츠들이 공모가 이하에서 거래되는 현실을 먼저 확인하세요. 청약은 3월 31일, 하나증권 또는 한국투자증권에서 가능합니다.

🏢 강남 테헤란로 핵심 자산 💰 10년 배당 목표 7.5% 🏦 하나금융그룹 300억 공동투자 ⚠️ 원금 손실 가능 · 장기투자 권장

📌 투자 안내 및 면책 고지 본 글은 하나오피스리츠 IPO와 관련한 공개된 자료(증권신고서, 헤럴드경제, 뉴스1, 시장경제, 더벨, 청년일보, 더퍼블릭, ftoday, thepublic 등)를 바탕으로 2026년 3월 21일 기준 작성된 정보 안내 목적의 글입니다. 작성자는 금융투자 전문가가 아니며, 본 글은 투자 권유나 금융 투자 조언이 아닙니다. 리츠는 예금자보호법의 적용을 받지 않으며, 원금 손실이 발생할 수 있습니다. 최종 투자 결정은 금융감독원 전자공시시스템(DART) 공식 증권신고서와 전문 금융투자사의 조언을 반드시 참고하시기 바랍니다. 공모 일정 및 배당 목표는 운용 상황에 따라 변경될 수 있습니다.